Om te toetsen of sprake is van in wezen nieuwbouw is in eerdere rechtspraak gekeken naar wijzigingen aan:
Recent heeft een rechter in het belang van de rechtszekerheid gevraagd aan de Hoge Raad welke criterium of welke criteria doorslaggevend zijn. Vooralsnog denken wij dat met name de veranderingen aan de bouwkundige constructie bepalend zijn. De overige criteria zijn slechts aanwijzingen om te bepalen of sprake is van in wezen nieuwbouw. De praktijk en ook wijzelf kijken uit naar de reactie van de Hoge Raad op de gestelde vragen en hopen dat dit de voor de praktijk gewenste duidelijkheid gaat verschaffen.
Het financieel belang van de vraag of er na transformatie sprake is van nieuwbouw voor de btw, is groot. Want als de verbouwing van een bestaand pand leidt tot nieuwbouw voor de btw, dan is de verkoop belast met 21% btw en de verkrijging is dan vrijgesteld voor de overdrachtsbelasting. Leidt de verbouwing niet tot nieuwbouw voor de btw, dan is de verkoop vrijgesteld van btw en is de verkrijging wel belast met overdrachtsbelasting. Het tarief voor de overdrachtsbelasting van een woning is 2% en van een niet-woning 8%. De btw en de overdrachtsbelasting zijn transactiebelastingen. Dat betekent dat na de transactie, de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting vaststaan. Daarom is het belangrijk om voordat een transactie wordt gedaan, al rekening te houden met deze aspecten. Zo kan het bijvoorbeeld, afhankelijk van het beoogde eindgebruik en de aard van de verbouwing, voordeliger zijn om eerst de bestaande opstal te leveren en dan te verbouwen, of juist andersom.
Neem het volgende voorbeeld. Een bestaand kantoorpand heeft een kostprijs van €2.000.000. De verbouwing naar appartementen kost €3.000.000, waarna een belegger het gaar verhuren als woonruimte. Door constructieaanpassingen is er sprake van in wezen nieuwbouw. De belegger heeft dan twee opties:
De belegger betaalt €1.050.000 btw (21% over €5.000.000). Deze btw is niet aftrekbaar vanwege van btw-vrijgestelde verhuur van woonruimte en vanwege de nieuwbouw heeft hij recht op een vrijstelling overdrachtsbelasting.
De belegger betaalt €160.000 overdrachtsbelasting (8% over de aankoop van €2.000.000). Daarnaast betaalt de belegger €630.000 aan btw (21% over de verbouwing van €3.000.000). Deze btw is niet aftrekbaar vanwege de van btw-vrijgestelde verhuur van woonruimte.
De btw-kostenpost voor de belegger is in de eerste situatie €1.050.000 en in de tweede situatie €790.000. Het verschil is €260.000. Dit is uiteraard een sterk vereenvoudigd voorbeeld, gericht op btw en overdrachtsbelasting. Maar het geeft wel duidelijk aan dat vooraf plannen financieel voordelig kan zijn. Er zijn vele andere mogelijkheden denkbaar, afhankelijk van de situatie.
Laat je bij vastgoedtransacties altijd vooraf goed informeren over de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting, om verrassingen achteraf te voorkomen. Want als een transactie eenmaal is gedaan, dan staan de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting vast. Door de transacties goed vorm te geven, kun je voorkomen dat er dubbel belasting wordt betaald en kun je de belastingdruk minimaliseren. Wil je volledige zekerheid over de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting, dan kun je vooraf een standpunt vragen bij de Belastingdienst.
Wil je meer weten over de btw- en/of overdrachtsbelastingaspecten van jouw vastgoedproject? Neem dan rechtstreeks contact op met de Adviesgroep Omzetbelasting van Moore MTH.