Zoeken op

Zoeken op

Alles

5 mei, 2022

Belangrijke gevolgen van vastgoedtransformatie voor de btw

Er is een grote woningnood in Nederland. Eén van de oplossingen daarvoor is het verbouwen van bestaande onroerende zaken zoals kantoorpanden, tot woningen. Door vastgoed op deze manier te transformeren worden volgens de overheid de komende jaren zo’n 150.000 woningen gerealiseerd. Voor de btw is het bij dergelijke verbouwingen van niet-woning naar woning van belang of er bij oplevering sprake is van nieuwbouw of niet. Volgens de Hoge Raad moet een verbouwing leiden tot “in wezen nieuwbouw”, om voor de btw te kunnen spreken van nieuwbouw. Maar wat is in wezen nieuwbouw en waarom is het belangrijk om dit vooraf te weten? Wij zetten het een en ander voor je op een rij.

Wilco Geelhoed
Adviseur omzetbelasting

drs. Teunis van den Berg
Adviseur omzetbelasting

Wanneer is er sprake van in wezen nieuwbouw?

Om te toetsen of sprake is van in wezen nieuwbouw is in eerdere rechtspraak gekeken naar wijzigingen aan:

Recent heeft een rechter in het belang van de rechtszekerheid gevraagd aan de Hoge Raad welke criterium of welke criteria doorslaggevend zijn. Vooralsnog denken wij dat met name de veranderingen aan de bouwkundige constructie bepalend zijn. De overige criteria zijn slechts aanwijzingen om te bepalen of sprake is van in wezen nieuwbouw. De praktijk en ook wijzelf kijken uit naar de reactie van de Hoge Raad op de gestelde vragen en hopen dat dit de voor de praktijk gewenste duidelijkheid gaat verschaffen.

Financieel belang en planning

Het financieel belang van de vraag of er na transformatie sprake is van nieuwbouw voor de btw, is groot. Want als de verbouwing van een bestaand pand leidt tot nieuwbouw voor de btw, dan is de verkoop belast met 21% btw en de verkrijging is dan vrijgesteld voor de overdrachtsbelasting. Leidt de verbouwing niet tot nieuwbouw voor de btw, dan is de verkoop vrijgesteld van btw en is de verkrijging wel belast met overdrachtsbelasting. Het tarief voor de overdrachtsbelasting van een woning is 2% en van een niet-woning 8%. De btw en de overdrachtsbelasting zijn transactiebelastingen. Dat betekent dat na de transactie, de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting vaststaan. Daarom is het belangrijk om voordat een transactie wordt gedaan, al rekening te houden met deze aspecten. Zo kan het bijvoorbeeld, afhankelijk van het beoogde eindgebruik en de aard van de verbouwing, voordeliger zijn om eerst de bestaande opstal te leveren en dan te verbouwen, of juist andersom.

Praktijkvoorbeeld in wezen nieuwbouw

Neem het volgende voorbeeld. Een bestaand kantoorpand heeft een kostprijs van €2.000.000. De verbouwing naar appartementen kost €3.000.000, waarna een belegger het gaar verhuren als woonruimte. Door constructieaanpassingen is er sprake van in wezen nieuwbouw. De belegger heeft dan twee opties:

Financiële gevolgen situatie 1

De belegger betaalt €1.050.000 btw (21% over €5.000.000). Deze btw is niet aftrekbaar vanwege van btw-vrijgestelde verhuur van woonruimte en vanwege de nieuwbouw heeft hij recht op een vrijstelling overdrachtsbelasting.

Financiële gevolgen situatie 2

De belegger betaalt €160.000 overdrachtsbelasting (8% over de aankoop van €2.000.000). Daarnaast betaalt de belegger €630.000 aan btw (21% over de verbouwing van €3.000.000). Deze btw is niet aftrekbaar vanwege de van btw-vrijgestelde verhuur van woonruimte.

Financieel verschil situatie 1 en 2

De btw-kostenpost voor de belegger is in de eerste situatie €1.050.000 en in de tweede situatie €790.000. Het verschil is €260.000. Dit is uiteraard een sterk vereenvoudigd voorbeeld, gericht op btw en overdrachtsbelasting. Maar het geeft wel duidelijk aan dat vooraf plannen financieel voordelig kan zijn. Er zijn vele andere mogelijkheden denkbaar, afhankelijk van de situatie.

Zorg voor duidelijkheid vooraf

Laat je bij vastgoedtransacties altijd vooraf goed informeren over de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting, om verrassingen achteraf te voorkomen. Want als een transactie eenmaal is gedaan, dan staan de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting vast. Door de transacties goed vorm te geven, kun je voorkomen dat er dubbel belasting wordt betaald en kun je de belastingdruk minimaliseren. Wil je volledige zekerheid over de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting, dan kun je vooraf een standpunt vragen bij de Belastingdienst.

Meer informatie over btw, overdrachtsbelasting en vastgoed

Wil je meer weten over de btw- en/of overdrachtsbelastingaspecten van jouw vastgoedproject? Neem dan rechtstreeks contact op met de Adviesgroep Omzetbelasting van Moore MTH.

Neem contact op