Bij een sale-and-leaseback wordt de onroerende zaak verkocht, waarbij de verkoper en de koper gelijktijdig een huurovereenkomst sluiten. De verkoper verkrijgt hiermee de positie van huurder.
Bij de erfpachtlease daarentegen wordt de onroerende zaak verkocht en geleverd onder voorbehoud van een recht van erfpacht. De verkoper verkrijgt hiermee de positie van erfpachter, waarbij in plaats van een huursom een jaarlijkse canon is verschuldigd.
De erfpachtvoorwaarden zoals die in de erfpachtakte worden vastgesteld, worden zoveel mogelijk gemodelleerd naar de voorwaarden zoals die in een huurovereenkomst zouden worden opgenomen. Zo is ook de looptijd van het recht van erfpacht vergelijkbaar met de looptijd van de huurovereenkomst. De positie van de verkoper als erfpachter verschilt hierdoor in economische zin niet wezenlijk van de positie die hij als huurder zou hebben. Hetzelfde geldt voor de positie van de koper in beide situaties. Vaak gebeurt dit om heffing van overdrachtsbelasting te voorkomen. In geval van erfpachtlease kan de grondslag waarover overdrachtsbelasting wordt geheven namelijk geheel of gedeeltelijk worden verminderd. De waarde van de (volle) eigendom van de onroerende zaak wordt dan namelijk verminderd met de gekapitaliseerde waarde van de canon die is verschuldigd voor het recht van erfpacht. Bovendien wordt er geen overdrachtsbelasting geheven over de aangroei van het blote eigendom naar volle eigendom.
Het kabinet stelt voor de economische vergelijkbare gevallen sale-en-leaseback en erfpachtlease gelijk te behandelen. Voorgesteld wordt dat in geval van erfpachtlease de grondslag niet meer wordt verminderd. Met erfpachtlease wordt hierbij gedoeld op een levering van een onroerende zaak onder voorbehoud van een erfdienstbaarheid, een recht van erfpacht of een recht van opstal.
De verkrijger van de blote eigendom van de onroerende zaak (eigendom bezwaard met erfdienstbaarheid, een recht van erfpacht of een recht van opstal) is dan dus overdrachtsbelasting verschuldigd over de volledige waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak (en tenminste over de tegenprestatie). Als de verkrijger vervolgens ook het beperkte recht verkrijgt, wordt de grondslag waarover overdrachtsbelasting wordt geheven alsnog verminderd met het bedrag waarover al bij de vorige verkrijging is geheven.
Het kabinet heeft voorzien in de situatie dat eerst een onroerende zaak onder voorbehoud van een erfdienstbaarheid, een recht van erfpacht of een recht van opstal wordt overgedragen aan een concernvennootschap en vervolgens de bloot eigendom wordt overgedragen aan een derde. Ook wordt de tegenovergestelde situatie voorkomen waarbij eerst een erfdienstbaarheid, een recht van erfpacht of een recht van opstal wordt gevestigd ten behoeve van een concernvennootschap en daarna de bloot eigendom wordt overgedragen aan een derde partij. In dit geval is qua resultaat volgens het kabinet ook sprake van een levering onder voorbehoud van een beperkt recht. Hierbij geldt een antimisbruiktermijn van drie jaar.
Het kabinet is van mening dat sale-and-leaseback en erfpachtlease economisch vergelijkbare situaties zijn. Hierbij beschrijft het kabinet de situatie waarin erfpacht wordt vormgegeven als huur (erfpachtlease). Echter, in de uitwerking worden álle erfpachtsituaties door de wetgever ‘aangepakt’, dus ook de zuivere erfpachtsituaties die economisch gezien veel minder vergelijkbaar zijn met huursituaties. Naar onze mening is dat onterecht. Verder merken wij op dat de regeling kan worden voorkomen door het beperkte recht binnen concern te vestigen en vervolgens de wachttermijn van drie jaar uit te zitten.
Heeft u vragen of wilt u persoonlijk advies? Neem dan gerust contact met ons op. Wij staan voor je klaar.
