Zoals ieder jaar sturen gemeenten rond deze tijd weer Woz-beschikkingen toe. De Woz-beschikking van woningen trekt vaak de meeste aandacht, maar het kan zeker de moeite lonen om de Woz-waarde van een bedrijfspand (niet-woning) onder de loep te nemen.
De waarde die op de Woz-beschikking staat, is voor u als ondernemer van groot belang. De Woz-waarde is immers niet alleen van betekenis voor de onroerendezaakbelastingen, maar ook voor de waterschapsheffingen en een aantal rijksbelastingen. Zoals de inkomstenbelasting (zowel wanneer het pand binnen een onderneming wordt gebruikt als wanneer het vanuit privé wordt verhuurd), de vennootschapsbelasting, de erfbelasting en de schenkbelasting.
Voor ondernemingen geldt bij de heffing van inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting een beperking op de afschrijving van gebouwen. Ondernemers en bedrijven mogen bij de berekening van de fiscale winst niet verder afschrijven dan tot een bepaalde waarde. Deze waarde wordt de bodemwaarde genoemd, en is gekoppeld aan de Woz-waarde. Voor bedrijfspanden die binnen de eigen onderneming worden gebruikt, is die bodemwaarde de helft van de Woz-waarde (50%). Voor panden die niet binnen de eigen onderneming worden gebruikt (beleggingspanden) is de bodemwaarde zelfs gelijk aan de Woz-waarde (100%). Een hogere Woz-waarde betekent dus een hogere bodemwaarde en dus minder mogelijkheid om af te schrijven.
Bij de beoordeling van de Woz-waarde is het handig om gebruik te maken van een taxatieverslag, dat kostenloos bij de gemeente kan worden opgevraagd. Dit verslag geeft inzicht in de totstandkoming van de Woz-waarde.
Van belang is om na te gaan of is uitgegaan van het juiste bouwjaar en oppervlakte, of de objectafbakening klopt, of voldoende rekening is gehouden met waardedrukkende factoren (zoals asbest en achterstallig onderhoud), of er nog onderdelen in de waarde zijn opgenomen die inmiddels zijn gesloopt of verwijderd en of er geen onderdelen zijn meegewaardeerd die vrijgesteld dienen te zijn, zoals cultuurgrond, bos of grond die bij een landgoed behoort?
Bedrijfspanden, zoals kantoren, winkels, loodsen, parkeergarages, stadions en ziekenhuizen, worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer of op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Volgens de Wet Woz is de hoogste van die twee waarden de Woz-waarde. Meestal is meteen duidelijk welke waarde het hoogst is, en hoeven niet twee taxaties te worden verricht.
Voor bijzondere objecten, zoals schoolgebouwen, ziekenhuizen, sportcomplexen, kinderboerderijen en recreatie-objecten, stelt de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) jaarlijks in samenwerking met gemeenten en taxatiebureaus taxatiewijzers op voor de Woz-waardering. Aan de hand daarvan kan de gemeente de vervangingswaarde bepalen. Bestudering van de aldus uitgevoerde taxaties kan aanknopingspunten opleveren voor de beoordeling van de Woz-waarde en voor het eventueel te maken bezwaar.
Bij de waarde in het economische verkeer gaat het om de vrije verkoopwaarde van het pand. Met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten wordt geen rekening gehouden. Vaak wordt gebruik gemaakt van verkoopcijfers van vergelijkbare panden uit het kadaster. Ook kan de gemeente zich baseren op huurcijfers van vergelijkbare panden. Bij heel specifieke onroerende zaken die slecht met elkaar zijn te vergelijken en waarvan weinig koop- of huurgegevens bestaan, zoals horecaobjecten en hotels, probeert de gemeente aan de hand van de toekomstige inkomsten en uitgaven de waarde van het bedrijf te berekenen. De huur, dan wel de toekomstige inkomsten en uitgaven, worden vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor om de waarde van het object te bepalen.
De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald door uit te gaan van de herbouwwaarde van die zaak. Dit is het bedrag dat moet worden betaald om een vergelijkbaar nieuw object te bouwen. Vervolgens wordt op die waarde afgeschreven. In die afschrijving wordt de technische veroudering (ouderdom, verwachte levensduur, restwaarde) en de functionele veroudering (maatschappelijke behoefte, eventueel moderne bouwwijzen, bijzonder hoge gebruikskosten) van het pand tot uitdrukking gebracht. Een hogere afschrijving dan de gemeente heeft toegepast, kan de Woz-waarde flink drukken. Het is daarom van belang om de manier waarop de afschrijving is uitgevoerd, aandacht te geven bij het checken van de Woz-waarde.
Bij bedrijven kan er in bepaalde gevallen aanleiding zijn om de gecorrigeerde vervangingswaarde vast te stellen op de bedrijfswaarde van de onroerende zaak. Daarbij wordt rekening gehouden met lage of hoge winsten en winstverwachtingen als gevolg van ontwikkelingen in de economische omstandigheden of ontwikkelingen in de betreffende bedrijfstak. Er zijn in deze tijd nogal wat bedrijfstakken waarin de economische omstandigheden niet gunstig zijn.
Rijksmonumenten moeten volgens de Wet Woz altijd op de waarde in het economische verkeer worden gewaardeerd
Sommige (delen van) niet-woningen hoeven niet te worden gewaardeerd, namelijk (delen van) Woz-objecten waarover de gemeente of het waterschap geen belasting heft. Te denken valt aan cultuurgrond die bedrijfsmatig wordt gebruikt binnen de land- en bosbouw, bossen, natuurterreinen die door een rechtspersoon worden beheerd, openbare land- en waterwegen en spoorbanen (inclusief viaducten, bruggen en tunnels. Ook werktuigen die voor productieprocessen worden gebruikt, kunnen onder voorwaarden buiten de Woz-waarde blijven. Namelijk als ze roerend zijn of zonder beschadiging van betekenis van een onroerende zaak kunnen worden afgescheiden. Verder geldt een vrijstelling voor kerken.
Hebt u de nieuwe aanslag ontvangen? En is de waarde van uw bedrijfs- en/of beleggingspand naar uw mening te hoog vastgesteld? Maak dan bezwaar! De praktijk laat zien dat, als de gemeente het bezwaar afwijst, de rechter de verlaging van de Woz-waarde vaak toewijst. Wij helpen u graag met het maken van bezwaar. Neem gerust contact met ons op wij staan voor u klaar.
