Zoeken op

Zoeken op

Alles

24 februari, 2022

Waarom en hoe bezwaar maken tegen de WOZ-waarde van jouw woning?

Niemand wil te veel belasting betalen, daarom is het belangrijk dat je elk jaar de WOZ-waarde van jouw woning controleert. Want de WOZ-waarde wordt door meerdere instanties gebruikt om belastingen en heffingen op te baseren. Rond deze tijd ontvangen huurders en eigenaren van een woning de aanslag onroerendezaakbelasting, waarop de waarde van jouw woning staat, zoals die door de gemeente is vastgesteld. Waarom en hoe je bezwaar kunt maken tegen de WOZ-waarde, leggen wij je hier uit.

mr. Mient Klooster
Belastingadviseur

Waarom is een juiste WOZ-waarde belangrijk?

Zoals al gezegd wordt de vastgestelde WOZ-waarde van jouw woning door meerdere instanties wordt gebruikt om belastingen en heffingen op te baseren. Denk bijvoorbeeld aan de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (OZB), de waterschapsheffingen en aan de inkomstenbelasting (zowel in box 1 (eigenwoningforfait) als in box 3). Bovendien is de WOZ-waarde van woningen ook de grondslag van het te betalen bedrag aan schenk- en erfbelasting. Het financiële belang voor jou is dus veel groter dan alleen de OZB-aanslag zelf en varieert sterk per belastingsoort. Vooral voor de inkomstenbelasting (box 3) en de schenk- en erfbelasting, kan het belang groot zijn.

Wat kan een lagere WOZ-waarde opleveren?

De waarde van jouw woning bepaalt dus hoeveel belastingen en heffingen je betaalt. Hoe hoger de vastgestelde WOZ-waarde, hoe meer belastingen en heffingen je moet betalen. Het is belangrijk dat je tegen een te hoog vastgestelde WOZ-waarde bezwaar maakt omdat een te hoge taxatie jarenlang in de WOZ-waarden kan doorwerken. Een verlaging van jouw WOZ-waarde kan je veel besparen.  Stel dat je de WOZ-waarde met € 50.000 kunt verlagen voor dit jaar en voor de volgende jaren. Dan kun je per jaar rekenen op een voordeel van € 160 à € 185 voor OZB, waterschapsbelasting en inkomstenbelasting samen. Als de woning in box 3 van de inkomstenbelasting valt, kan het voordeel meer dan € 500 bedragen. En als schenk- of erfbelasting aan de orde is, kan het belastingvoordeel variëren van € 5.000 tot € 20.000!

Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?

De gemeente bepaalt de WOZ-waarde van onroerende zaken door een taxatie. Hierbij gaat de gemeente uit van het bedrag dat de onroerende zaak zou moeten opbrengen op 1 januari van het vorige jaar. De WOZ-waarde 2022 van jouw woning is dus de waarde waarvoor deze op 1 januari 2021 (de peildatum) zou zijn getaxeerd.

Is er het afgelopen jaar een verbouwing geweest? Dan wordt deze verbouwing wel meegenomen in de waardebepaling. De gemeente gebruikt referentiewoningen (vergelijkbare woningen) om jouw woning te waarderen. Niet zelden wijken deze referentiewoningen op wezenlijke punten af van jouw eigen woning, zoals inhoud, oppervlakte en staat van onderhoud. Om te beoordelen in hoeverre jouw woning afwijkt van de referentiewoningen, is het belangrijk dat je inzage krijgt in het door de gemeente opgestelde taxatierapport. Je kunt het taxatierapport opvragen bij de gemeente of downloaden via de website van de gemeente.

Wat zijn redenen om bezwaar te maken?

Redenen om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde kunnen zijn: achterstallig onderhoud, verouderde toestand, kosten asbestverwijdering, houtworm, wateroverlast in de kruipruimte, ligging langs drukke weg, mogelijke plaatsing UMTS telefoonmast, stank- of geluidsoverlast van naburige bedrijven of windmolens in de buurt.

Marktwaarde versus verkoopprijs

De marktwaarde die de gemeente vaststelt, kan afwijken van de verkoopprijs. De marktwaarde is een meer objectief begrip, terwijl de verkoopprijs om verschillende redenen hoger of lager kan uitvallen. Zo kan verkoop via een veiling, binnen de familie of door een woningcorporatie tot gevolg hebben dat verkoopprijs lager is dan de marktwaarde. De WOZ-waarde kan dan hoger worden vastgesteld dan de verkoopprijs.

Stijging van de huizenprijzen

De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Daarom is het goed om je te realiseren dat de WOZ-waarde van 2022 is gebaseerd op de marktwaarde van 1 januari 2021. Normaliter zal de waarde op 1 januari 2021 lager zijn dan de prijs waarvoor je de woning nú te koop zou zetten. Vergelijk de WOZ-waarde van 2022 dus met de waarde van jouw woning op 1 januari 2021.

Gevolgen van overbieden

In de huidige woningmarkt gebeurt het vaak dat kopers méér bieden dan de vraagprijs van een woning (“overbieden”). Je zou denken dat de uiteindelijke koopsom dan veel hoger is dan de marktwaarde, en dat de WOZ-waarde dus veel lager moet uitvallen dan de koopsom. Toch is dat niet altijd het geval. Als één huis in een gemeente voor een hoge prijs wordt verkocht, heeft dat niet meteen gevolgen voor de WOZ-waarde van vergelijkbare huizen. Maar als meer huizen worden verkocht voor die hogere prijzen, dan laat dat zien dat de marktwaarde blijkbaar gestegen is. En dat werkt wél door naar de WOZ-waarde.

Hoe kun je bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?

De bezwaartermijn is 6 weken. Als de beschikkingsdatum 25 januari 2022 is, dan moet je uiterlijk 8 maart 2022 bezwaar maken. Om te voorkómen dat je te laat bezwaar maakt, kun je eerst pro forma bezwaar maken en dat later motiveren. Wij helpen je graag met het maken van bezwaar of met het motiveren van een bezwaarschrift. Als de gemeente aan jouw bezwaar tegemoetkomt, heb je recht op een kostenvergoeding als tegemoetkoming voor de gemaakte kosten voor juridische bijstand.

Contact

Heb je hierover nog vragen of wil je persoonlijk advies? Neem dan contact op met mij!

mr. Mient Klooster
Belastingadviseur